Incongruencias y errores más comunes en un título de propiedad en República Dominicana.
Para identificar errores en el título de propiedad, primero debemos identificar sus partes y las diferencias que existen entre los tipos de títulos.
Un título de propiedad es aquel documento legal donde se sustentan los derechos de propiedad de una persona sobre un bien inmueble, como lo son: un terreno o un apartamento, también es el documento por excelencia que acredita como titular al propietario a vender, alquilar, usar, hipotecar y arrendar el bien inmueble.
Las partes de un título de propiedad
Dentro del título de propiedad se especifica:
- Quién es el titular junto a sus generales;
- La superficie de área;
- De donde proviene el derecho;
- Identificación;
- Descripción;
- Ubicación del inmueble;
- El folio y el libro donde se encuentran estos registros;
- Fecha de expedición del mismo.
Errores o incongruencias más comunes en un título de propiedad
Los errores en los títulos de propiedad son muy frecuentes, sobre todos los que son puramente materiales:
Los errores materiales son mayormente tipográficos, que abarcan una contradicción en letras, números, omisión de generales del titular o estado civil. Estos pueden ser subsanados por medio del mismo órgano emisor a través de un proceso administrativo como lo es, la revisión por causa de error material, así como también por medio de un proceso contradictorio apoderando las partes del tribunal competente.
Cuando el tamaño del terreno no está correcto en el título de propiedad
Uno de los errores más comunes es la diferencia de superficie de área que contiene el título (sustentación en derecho) con respecto al levantamiento topográfico realizado al inmueble. Es decir, si la superficie de área que se describe en el título de propiedad difiere de la realidad del inmueble que estás ocupando “existe una incongruencia”, por lo que pueden existir 2 escenarios:
1— Cuando tiene menos área que la establecida en el título
Si el levantamiento, el terreno resulta con un área menor a la sustentada en el título, el propietario debe de estar de acuerdo con la superficie resultante y en su defecto renunciar a los derechos que no puede sustentar con la realidad del inmueble.
2— Cuando tiene más área que la establecida en el título que se posee
Cuando el levantamiento resulta con un área mayor a la sustentada en el título, se debe tomar en cuenta que el límite de exceso permitido es de un 5% sobre la superficie real del inmueble con respecto a la del título, según lo establecido en el artículo 13, de la resolución Número 355-2009.
En caso de que tu inmueble posea más área de la establecida en el título, no siempre aplica este procedimiento. Esta variación solo es permitida cuando el inmueble se encuentra delimitado por: alambrados, paredes, entre otros., y siempre y cuando ese exceso de área no afecte a tus vecinos o colindantes.
¿Qué hacer para corregir este tipo de errores en tu título de propiedad?
Para estos tipos de errores, se debe realizar el proceso de “actualización de mensura”, la cual consiste en levantar nuevamente los límites del inmueble, utilizando métodos de medición que generen coordenadas georreferenciadas con la finalidad de obtener un plano individual actualizado con respecto a los derechos sustentados en el título.
Es muy importante tener en consideración que pueden existir otros tipos de errores en un título de propiedad, por tanto, es fundamental revisar con delicadeza cualquier título de propiedad antes de ejecutar transacciones y para su verificación buscar asesoramiento legal.
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